En bref : tout bâtiment de 5 étages et plus hors sol doit faire l’objet d’une vérification de ses façades par un ingénieur ou un architecte, au plus tard au 10e anniversaire de sa construction, puis tous les 5 ans. L’obligation découle du chapitre Bâtiment du Code de sécurité, en vigueur depuis mars 2013.
Dans le milieu, on parle couramment de « Loi 122 ». L’appellation est commode mais imprécise : l’obligation ne se trouve pas dans une loi portant ce numéro, mais dans le chapitre Bâtiment du Code de sécurité (CBCS), adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment et administré par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). C’est ce texte qu’il faut citer lorsqu’on veut vérifier une exigence.
Quels bâtiments sont visés ?
Le critère est la hauteur : 5 étages ou plus hors sol. Un immeuble de quatre étages n’est pas soumis à l’obligation de vérification quinquennale des façades, ce qui ne dispense évidemment pas son propriétaire de son devoir général d’entretien sécuritaire.
L’obligation vise le propriétaire du bâtiment. En copropriété divise, c’est donc le syndicat qui en répond, puisque les façades sont des parties communes.
À quel rythme ?
| Situation | Obligation |
|---|---|
| Premier rapport | Au plus tard le jour du 10e anniversaire de la construction |
| Par la suite | Un rapport de vérification tous les 5 ans |
| Bâtiments de plus de 25 ans et de moins de 45 ans au 18 mars 2013 | Premier rapport exigé avant le 18 mars 2016 |
Ces dispositions transitoires de 2016 sont désormais dépassées, mais elles restent utiles pour établir le cycle d’un immeuble existant : un bâtiment dont le premier rapport datait de 2016 devait être revérifié en 2021, puis en 2026.
Qui peut produire le rapport ?
Un ingénieur ou un architecte. Le professionnel doit obtenir et remettre au propriétaire un rapport de vérification attestant que les façades ne présentent pas de condition dangereuse.
La notion de « condition dangereuse » est le cœur de l’exercice. Il ne s’agit pas d’un simple constat esthétique : le professionnel recherche les signes annonciateurs de chute d’éléments : fissuration structurale, corrosion des ancrages, délamination du parement, dégradation des joints, décollement de maçonnerie.
Pourquoi cette obligation existe
Le régime a été mis en place à la suite d’accidents mortels causés par la chute d’éléments de façade au Québec. L’objectif déclaré est la sécurité des occupants et des personnes qui circulent à proximité du bâtiment. C’est ce qui explique la sévérité du cadre : le manquement expose le propriétaire à des sanctions prévues par la loi, en plus de compromettre la sécurité publique.
Pour un syndicat, le risque est double. Il y a le risque réglementaire, mais surtout le risque civil : en cas d’accident, l’absence de rapport de vérification à jour constitue un élément accablant.
Comment cette inspection s’articule avec la Loi 16
Les deux régimes sont distincts mais se nourrissent l’un l’autre. Le rapport de vérification des façades documente l’état d’une composante majeure de l’immeuble ; cette information alimente naturellement le carnet d’entretien et, par ricochet, l’étude du fonds de prévoyance.
Mieux : l’attestation du syndicat exige une brève description des inspections et expertises réalisées au cours des cinq dernières années. Un rapport de façades récent y trouve donc directement sa place.
Un syndicat bien organisé fait converger ces échéances plutôt que de les subir séparément.
Questions fréquentes
Les étages en sous-sol comptent-ils ?
Le critère porte sur les étages hors sol. Un niveau de garage entièrement enfoui n’entre pas dans le décompte. En cas de configuration ambiguë (terrain en pente, sous-sol partiellement dégagé), une validation par un professionnel s’impose avant de conclure que le bâtiment n’est pas visé.
Que se passe-t-il si le rapport révèle une condition dangereuse ?
Le professionnel doit en faire état et des mesures doivent être prises sans délai pour sécuriser les lieux. La découverte d’une condition dangereuse déclenche une obligation d’agir immédiate, distincte du cycle quinquennal.
Notre bâtiment a 8 ans. Sommes-nous déjà visés ?
Le premier rapport est exigé au plus tard au 10e anniversaire de la construction. Vous avez donc deux ans, mais rien n’empêche d’anticiper, d’autant que les défauts de conception ou d’exécution se détectent mieux avant l’expiration des garanties.
Sources
- Régie du bâtiment du Québec, Façades : entretien et inspection, chapitre Bâtiment du Code de sécurité
- RBQ, entrée en vigueur des dispositions du chapitre Bâtiment (18 mars 2013)
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