En bref : depuis le 14 août 2025, le syndicat doit remettre une attestation sur l’état de la copropriété dans les 15 jours d’une demande. Son contenu minimal est fixé par l’article 10 du règlement. Contrairement aux deux autres obligations de la Loi 16, celle-ci n’a aucun délai de grâce : elle s’applique déjà.
C’est l’obligation la plus immédiate de la réforme, et paradoxalement la moins préparée. Beaucoup de syndicats attendent 2028 pour agir, sans réaliser qu’ils sont déjà tenus de produire un document dont l’inexactitude engage leur responsabilité civile.
D’où vient cette obligation ?
Elle découle des articles 1068.1 et 1068.2 du Code civil du Québec. Auparavant, l’information circulait de façon informelle : formulaire DRCOP de l’OACIQ, questionnaire du notaire, échanges au cas par cas. Le législateur confie désormais au syndicat lui-même la responsabilité d’émettre une attestation officielle.
Le changement est de nature, pas seulement de forme. L’attestation a une valeur déclarative : le syndicat atteste de faits précis. En cas d’omission, d’inexactitude ou d’information incomplète, il peut engager sa responsabilité civile et ouvrir la porte à des recours de l’acheteur ou du vendeur.
Ce que l’attestation doit contenir
L’article 10 du règlement regroupe le contenu minimal en quatre grands blocs.
Informations financières
- Le montant total du fonds de prévoyance à la date de l’attestation, ainsi que la recommandation de l’étude quant à la somme qui devrait y être disponible au début de l’année courante.
- Le total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires au cours des trois dernières années, et le total réellement payé durant cette période.
- Les liquidités dont dispose le syndicat pour les dépenses courantes.
- Le surplus ou le déficit annuel des trois derniers états financiers.
- Les prévisions budgétaires de l’année courante.
Assurances et garanties
- La confirmation que le syndicat détient les assurances exigées par l’article 1073 du Code civil.
- Le montant total du fonds d’auto-assurance.
- Le montant de la franchise la plus élevée prévue aux polices.
- Une brève description des sinistres ayant touché la partie privative visée par la vente ou les parties communes.
État de l’immeuble et gestion
- Une brève description des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat au cours des cinq dernières années.
- Une brève description des réparations majeures et remplacements prévus aux parties communes au cours des dix prochaines années, avec la date et le coût estimés.
Vie de la copropriété
- Une brève description des litiges en cours devant un tribunal auxquels le syndicat est partie.
- Une brève description des modifications apportées à la déclaration de copropriété au cours des trois dernières années.
L’attestation doit enfin être datée et signée par la personne autorisée, avec son nom et sa qualité.
Le minimum réglementaire est un plancher, pas une cible
Le règlement emploie le mot « minimalement ». C’est un seuil, et s’y tenir strictement comporte un risque réel. Plusieurs informations essentielles à l’acheteur ne figurent pas dans la liste réglementaire :
- Les charges communes impayées par le copropriétaire vendeur.
- Les cotisations spéciales déjà votées mais non encore exigibles.
- Les réclamations d’assurance encore ouvertes.
- Les différends non judiciarisés : médiation, arbitrage, mises en demeure.
Un syndicat qui s’en tient au strict minimum et omet, par exemple, une cotisation spéciale déjà votée s’expose à des contestations. Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) a d’ailleurs développé un modèle d’attestation enrichie qui complète le gabarit réglementaire.
Le formulaire DRCOP ne suffit plus
Point à retenir absolument : le formulaire DRCOP émis par l’OACIQ ne couvre pas l’ensemble des informations exigées par le règlement. Le fournir seul ne constitue pas la remise de l’attestation prévue aux articles 1068.1 et 1068.2 du Code civil.
Pourquoi l’étude du fonds de prévoyance vous rattrape ici
L’attestation exige la recommandation de l’étude quant à la somme qui devrait être disponible dans le fonds, ainsi que le détail des travaux majeurs prévus sur dix ans. Un syndicat sans étude à jour ne peut tout simplement pas remplir ces cases correctement.
C’est le mécanisme par lequel l’échéance de 2028 se fait sentir bien avant 2028 : chaque vente d’unité met le syndicat face à ce qu’il n’a pas encore produit. Voir notre article sur le contenu obligatoire de l’étude.
Questions fréquentes
Qui peut signer l’attestation ?
La personne autorisée par le syndicat, généralement un administrateur ou le gestionnaire mandaté. L’attestation doit porter son nom et sa qualité. Contrairement au carnet et à l’étude, aucun ordre professionnel n’est imposé, puisqu’il s’agit d’une déclaration du syndicat sur sa propre situation.
Peut-on facturer l’attestation ?
Le règlement ne fixe pas de tarif. En pratique, plusieurs syndicats et gestionnaires prévoient des frais administratifs raisonnables, encadrés par la déclaration de copropriété ou une résolution du conseil.
Que faire si le délai de 15 jours est intenable ?
La meilleure défense est la préparation. Tenir à jour en continu les données exigées (états financiers, sinistres, litiges, échéancier des travaux) transforme la production de l’attestation en simple extraction plutôt qu’en recherche d’urgence.
Sources
- Code civil du Québec, articles 1068.1, 1068.2 et 1073
- Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, article 10 (décret 991-2025)
- CondoLégal, fiche pratique sur le contenu de l’attestation
Groupe Darheim revient sur les données techniques qui manquent le plus souvent dans les attestations qu’il voit passer.
Groupe Darheim aide les syndicats à réunir les données techniques exigées par l’attestation. Contactez-nous.
