En bref : il reste moins de deux ans avant le 15 août 2028. Voici un plan de travail réaliste, trimestre par trimestre, pour qu’un conseil d’administration arrive à l’échéance sans précipitation, et sans payer la prime de dernière minute.
L’échéance de 2028 paraît lointaine. Elle ne l’est pas, pour une raison simple : le nombre de professionnels autorisés au Québec est limité, et l’ensemble des copropriétés divises de la province doit passer par eux dans la même fenêtre. Les carnets de commandes se rempliront bien avant l’été 2028.
Les dates à retenir
| Date | Ce qui s’applique |
|---|---|
| 14 août 2025 | Entrée en vigueur du règlement. L’attestation du syndicat devient exigible. |
| Depuis le 14 août 2023 | Fenêtre d’équivalence : les carnets et études déjà réalisés peuvent être reconnus. |
| 15 août 2028 | Échéance du premier carnet d’entretien et de la première étude du fonds de prévoyance. |
| Tous les 5 ans ensuite | Nouvelle étude ; révision du carnet (10 ans pour certaines petites copropriétés). |
Étape 1. Faire l’inventaire de ce que vous avez déjà
Avant de dépenser un dollar, vérifiez si une partie du travail est faite. Rassemblez :
- Toute étude du fonds de prévoyance ou carnet d’entretien produit depuis le 14 août 2023.
- Les rapports de vérification des façades et du stationnement étagé, s’il y a lieu.
- Les plans, devis et factures des travaux majeurs réalisés.
- Les rapports d’expertise commandés au cours des cinq dernières années.
- Les états financiers des trois derniers exercices.
Ce dossier sert deux fois : il permet d’évaluer l’admissibilité à l’équivalence, et il réduit le coût du mandat, puisque le professionnel n’a pas à reconstituer l’historique.
Étape 2. Faire valider l’équivalence
Si vous détenez un document récent, faites-le analyser au regard des exigences du règlement. Les points de contrôle :
- L’horizon couvre-t-il au moins 25 ans ?
- Les quatre éléments obligatoires de l’article 8 y sont-ils, dont l’explication des calculs ?
- Les coûts sont-ils exprimés dans l’année de réalisation prévue ?
- Le document est-il signé et daté par son auteur ?
- L’auteur appartient-il à un ordre autorisé et était-il indépendant ?
Un seul « non » et l’équivalence tombe. Mieux vaut le savoir maintenant qu’en 2028.
Étape 3. Commander dans le bon ordre
Le carnet d’entretien vient en premier, parce que l’étude du fonds de prévoyance s’appuie sur la description qu’il contient. Confier les deux mandats au même professionnel évite de payer deux fois le relevé technique.
Vérifiez avant de signer : ordre professionnel, champ de pratique, indépendance, identité du signataire, assurance responsabilité. Notre article détaille les trois conditions cumulatives du règlement.
Étape 4. Préparer l’assemblée, pas seulement le document
C’est l’étape que les conseils sous-estiment. L’étude va probablement recommander une hausse des contributions, et cette hausse doit être intégrée au budget puis appliquée dans les 30 jours suivant l’assemblée annuelle.
Préparez donc, en même temps que le document technique :
- Une présentation de l’échéancier des travaux, composante par composante.
- Le scénario de rattrapage retenu, en utilisant si nécessaire l’horizon de 10 ans.
- La comparaison entre hausse graduelle et cotisation spéciale.
Étape 5. Diffuser et déposer au registre
Une fois le document obtenu, deux obligations s’enclenchent : le rendre disponible aux copropriétaires dans les 60 jours, avec dépôt au registre de la copropriété ; et, si une assemblée se tient dans cet intervalle, le remettre avant sa tenue.
Étape 6. Installer la routine annuelle
La conformité n’est pas un projet, c’est un cycle. Chaque année, le conseil doit :
- Mettre à jour le carnet d’entretien (travaux réalisés, incidents, entretien).
- Réaliser l’inspection visuelle du stationnement étagé, s’il y a lieu, et la consigner.
- Tenir à jour les données exigées par l’attestation, pour pouvoir la produire en 15 jours.
- Vérifier l’échéance des rapports de façades et de stationnement.
Le calendrier que nous recommandons
| Période | Action |
|---|---|
| Immédiatement | Inventaire documentaire et vérification de l’équivalence |
| Dans les 6 mois | Appel d’offres et octroi du mandat carnet + étude |
| 2027 | Réalisation des documents, présentation en assemblée, ajustement des contributions |
| Début 2028 | Marge de sécurité pour corrections, diffusion et dépôt au registre |
Viser 2027 plutôt que 2028 n’est pas de la surenchère : c’est ce qui vous laisse le choix du professionnel, le temps de comparer les soumissions et la possibilité d’échelonner le rattrapage financier sur une année de plus.
Questions fréquentes
Peut-on tout faire en 2028 ?
Légalement, l’échéance est le 15 août 2028. Dans les faits, la disponibilité des professionnels autorisés sera le facteur limitant, et les délais de réalisation d’un carnet et d’une étude se comptent en mois, pas en semaines.
Notre copropriété compte 6 unités. Est-ce plus simple ?
L’obligation demeure entière, mais la révision du carnet peut se faire tous les 10 ans plutôt que tous les 5 ans si la copropriété compte 8 parties privatives ou moins, s’il n’y a pas de parties communes dans le bâtiment, ou si celui-ci ne dépasse pas 3 étages.
Et si notre syndicat n’a pas eu d’assemblée de transition ?
C’est un angle mort connu du régime transitoire : rien n’est prévu pour les copropriétés sans promoteur, ou dont le promoteur conserve le contrôle très longtemps. Ces situations méritent un avis juridique particulier.
Sources
- Loi 16 (2019), articles 149 à 157 (mesures transitoires)
- Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (décret 991-2025)
- Gouvernement du Québec, Mesures applicables aux copropriétés divises
Groupe Darheim expose pourquoi attendre 2028 coûtera plus cher.
Groupe Darheim accompagne les syndicats de la vérification d’équivalence jusqu’à la présentation en assemblée. Planifions votre échéancier.
