En bref : depuis le 14 août 2025, l’étude du fonds de prévoyance a un contenu minimal prescrit par règlement. Elle doit couvrir au moins 25 ans, être renouvelée tous les 5 ans, s’appuyer sur le carnet d’entretien, et être signée et datée par un professionnel indépendant membre d’un ordre reconnu.
Avant le règlement, deux études de fonds de prévoyance portant sur le même immeuble pouvaient donner des résultats très éloignés, parce que rien n’imposait ni méthode, ni horizon, ni niveau de détail. Ce temps est révolu. Les articles 7 à 9 du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise fixent désormais un plancher commun.
Que doit contenir l’étude, au minimum ?
L’article 8 du règlement énumère quatre éléments obligatoires. Une étude qui en omet un n’est pas conforme, quelle que soit sa qualité par ailleurs.
- Le solde du fonds de prévoyance utilisé pour réaliser l’étude.
- L’estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement, exprimée dans l’année de réalisation prévue au carnet d’entretien, et non en dollars d’aujourd’hui.
- Une recommandation sur la somme qui devrait être disponible dans le fonds au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement, en précisant s’il y a lieu la portion réservée aux parties communes à usage restreint.
- L’explication des calculs ayant permis d’établir ces montants.
Ce quatrième point mérite qu’on s’y arrête. L’obligation d’expliquer les calculs transforme l’étude en document vérifiable : un conseil d’administration, un acheteur ou un prêteur peut désormais suivre le raisonnement plutôt que de recevoir un chiffre sans justification. C’est aussi ce qui distingue une étude conforme d’un tableur produit rapidement.
Enfin, l’article 9 exige que l’étude soit signée et datée par son auteur. Une étude anonyme ou non datée ne remplit pas l’obligation.
Pourquoi le carnet d’entretien vient d’abord
L’article 8 précise que l’étude est réalisée sur la base de la description contenue au carnet d’entretien quant aux réparations majeures et aux remplacements à effectuer. La séquence est donc imposée par le règlement lui-même.
Concrètement, cela veut dire qu’un syndicat qui commande une étude sans disposer d’un carnet conforme fait faire deux fois le travail d’inventaire : une fois pour l’étude, une fois pour le carnet. Regrouper les deux mandats chez le même professionnel évite cette duplication et, en pratique, réduit la facture totale.
Les deux dimensions d’une étude sérieuse
| Volet physique | Volet financier |
|---|---|
| Inventaire et inspection des composantes communes | Estimation des coûts actuels et projetés |
| Estimation de la durée de vie utile résiduelle | Indexation et hypothèses d’inflation |
| Échéancier des travaux sur l’horizon retenu | Analyse des cotisations requises et planification budgétaire |
C’est l’articulation entre ces deux volets qui fait la valeur de l’étude. Une projection financière construite sur un relevé technique approximatif produit des chiffres précis mais faux. À l’inverse, un excellent relevé technique sans modélisation financière rigoureuse ne dit pas au conseil combien cotiser.
Pourquoi 25 ans, et pas 10
L’horizon minimal de 25 ans n’est pas arbitraire. Il correspond au cycle de remplacement des composantes lourdes : toiture, fenestration, ascenseurs, systèmes mécaniques. Un horizon plus court aurait un effet pervers bien identifié : il repousse artificiellement les coûts majeurs sur la génération suivante de copropriétaires, qui héritent d’un immeuble vieillissant et d’un fonds insuffisant.
C’est aussi pour cette raison que l’estimation doit être exprimée dans l’année de réalisation prévue. Chiffrer en dollars d’aujourd’hui une toiture à remplacer en 2044 sous-estime systématiquement le besoin de capitalisation.
À quelle fréquence renouveler ?
L’article 8 impose au conseil d’administration d’obtenir une nouvelle étude au moins tous les cinq ans. Ce rythme permet d’intégrer l’évolution réelle du bâtiment, les travaux effectivement réalisés, l’inflation des coûts de construction et les nouvelles conditions du marché.
Il impose surtout une discipline : un cycle de cinq ans empêche les décisions financières d’être reportées indéfiniment ou prises dans l’urgence, au moment où une composante lâche.
Questions fréquentes
Une étude réalisée en 2024 est-elle encore valable ?
Possiblement. Les études obtenues entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 peuvent être reconnues équivalentes si elles respectent les exigences du règlement, et valoir alors pour cinq ans. La vérification porte notamment sur l’horizon de 25 ans, la présence des quatre éléments obligatoires et la qualité de l’auteur.
L’étude doit-elle inclure les parties communes à usage restreint ?
Oui, et la recommandation doit préciser, le cas échéant, la portion des sommes réservée au financement des réparations majeures et du remplacement de ces parties. C’est une exigence explicite du troisième élément de l’article 8.
Que se passe-t-il si l’étude révèle un déficit important ?
Le syndicat dispose d’un délai maximal de 10 ans pour renflouer le fonds. L’ajustement des contributions doit intervenir au plus tard 30 jours après l’assemblée annuelle suivant l’obtention de l’étude. Nous détaillons les stratégies de rattrapage dans notre article sur le fonds de prévoyance sous-capitalisé.
Qui peut signer l’étude ?
Un professionnel membre de l’Ordre des ingénieurs, des architectes, des technologues professionnels, des évaluateurs agréés ou des CPA, exerçant dans un domaine pertinent et indépendant du syndicat. Voir notre article détaillé : qui peut réaliser votre étude et votre carnet.
Sources
- Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, articles 7 à 9 (décret 991-2025)
- Code civil du Québec, article 1071
- Gouvernement du Québec, Mesures applicables aux copropriétés divises
Pour voir comment ces exigences se traduisent dans un mandat réel, Groupe Darheim détaille sa méthode de réalisation, étape par étape.
Groupe Darheim réalise des études de fonds de prévoyance conformes au règlement, signées par un ingénieur. Demandez une soumission.
