En bref : le règlement impose trois conditions cumulatives au professionnel : être membre d’un ordre reconnu, exercer dans un domaine pertinent, et être indépendant du syndicat. Cinq ordres sont autorisés pour l’étude du fonds de prévoyance, quatre pour le carnet d’entretien.
C’est l’article du règlement qui écarte le plus de monde, et celui qui provoque le plus de mauvaises surprises. Un syndicat qui confie son étude à un prestataire non admissible devra la refaire, et payer deux fois.
Les ordres professionnels autorisés
| Ordre professionnel | Carnet d’entretien | Étude du fonds de prévoyance |
|---|---|---|
| Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ) | Oui | Oui |
| Ordre des architectes du Québec (OAQ) | Oui | Oui |
| Ordre des technologues professionnels (OTPQ) | Oui | Oui |
| Ordre des évaluateurs agréés (OEAQ) | Oui | Oui |
| Ordre des CPA du Québec | Non | Oui |
La distinction est logique. Le carnet d’entretien est un exercice de diagnostic du bâtiment : inventorier des composantes, évaluer leur état et leur durée de vie résiduelle. L’étude ajoute une dimension de modélisation financière, d’où l’ouverture aux CPA.
Deuxième condition : le domaine d’exercice
Appartenir à l’un de ces ordres ne suffit pas. Les activités du professionnel doivent porter principalement sur l’un des domaines suivants :
- la gestion immobilière ;
- la construction ;
- la rénovation ;
- l’évaluation immobilière ;
- l’inspection en bâtiment.
Un ingénieur logiciel membre en règle de l’OIQ n’est donc pas admissible. Le titre professionnel ouvre la porte ; le champ de pratique la franchit.
Troisième condition : l’indépendance absolue
C’est la condition la plus stricte, et celle qu’on découvre souvent trop tard. Le professionnel ne peut être :
- membre du conseil d’administration du syndicat ;
- gestionnaire de l’immeuble ;
- copropriétaire ou occupant de l’immeuble ;
- le conjoint d’une de ces personnes ;
- actionnaire, dirigeant, administrateur ou employé d’une personne morale, d’une société ou d’une fiducie qui est copropriétaire de l’immeuble, qui l’occupe ou qui le gère.
Trois cas concrets qui bloquent
Le copropriétaire ingénieur bénévole. Un résident membre de l’OIQ qui propose de faire l’étude gratuitement pour rendre service. Impossible : il est copropriétaire. Son geste, aussi généreux soit-il, produirait un document non conforme.
Le gestionnaire qui offre le service. Plusieurs firmes de gestion proposent le carnet en complément de leur mandat. Si c’est la même entité qui gère l’immeuble, l’exclusion s’applique.
Le conjoint d’un administrateur. Une architecte dont le conjoint siège au conseil est écartée, même si elle n’a aucun lien avec la copropriété par ailleurs.
Pourquoi le législateur a serré la vis
L’étude du fonds de prévoyance détermine combien chaque copropriétaire devra verser pendant des années. Elle influence la valeur de revente des unités et la décision des prêteurs. Un auteur en conflit d’intérêts, qu’il s’agisse d’un gestionnaire qui a intérêt à minimiser les travaux ou d’un administrateur qui craint la réaction de l’assemblée face à une hausse de cotisation, n’offre pas la garantie d’impartialité que la situation exige.
L’indépendance n’est donc pas une formalité bureaucratique : c’est ce qui donne au document sa crédibilité auprès des acheteurs, des institutions financières et des assureurs.
Comment vérifier un prestataire avant de signer
- Demandez le numéro de membre et validez-le au tableau de l’ordre concerné, qui est public.
- Faites préciser le champ de pratique réel de la personne qui signera, pas seulement celui de la firme.
- Demandez une déclaration d’indépendance écrite couvrant les liens familiaux et corporatifs.
- Vérifiez qui signe : le règlement exige que l’étude soit signée et datée par son auteur.
- Confirmez l’assurance responsabilité professionnelle du signataire.
Questions fréquentes
Notre firme de gestion propose le carnet. Peut-on accepter ?
Pas si c’est elle qui gère votre immeuble : le règlement exclut le gestionnaire. Certaines firmes contournent la difficulté en sous-traitant à une entité indépendante, mais vérifiez alors qui signe réellement le document.
Un inspecteur en bâtiment non membre d’un ordre peut-il le faire ?
Non. L’appartenance à l’un des ordres visés est une condition d’admissibilité, quelle que soit l’expérience de la personne.
Peut-on confier le carnet et l’étude à deux professionnels différents ?
Rien ne l’interdit. En pratique, c’est coûteux : les deux documents reposent sur le même relevé technique. Voir notre analyse du prix d’une étude de fonds de prévoyance.
Sources
- Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, article 7 (décret 991-2025)
- CondoLégal, modalités d’exécution de l’étude du fonds de prévoyance
Groupe Darheim propose les sept questions à poser avant de commander.
Les études et carnets de Groupe Darheim sont signés par un ingénieur membre de l’OIQ, indépendant de votre syndicat. Parlons-en.
