En bref : le règlement d’application de la Loi 16 est en vigueur depuis le 14 août 2025. La très grande majorité des syndicats de copropriété du Québec ont jusqu’au 15 août 2028 pour obtenir leur premier carnet d’entretien et leur première étude du fonds de prévoyance. L’attestation du syndicat, elle, est déjà exigible aujourd’hui, à chaque vente.
Pendant près de six ans, le milieu de la copropriété a vécu dans l’attente. La Loi 16 avait été adoptée en décembre 2019, mais ses obligations les plus structurantes restaient suspendues à un règlement d’application qui tardait à venir. Ce règlement existe désormais. Il change la nature du travail des conseils d’administration : ce qui relevait de la bonne pratique est devenu une obligation légale, avec un contenu minimal prescrit et des échéances fermes.
Quel est le texte qui s’applique réellement ?
On parle couramment de « Loi 16 », mais le texte qui dicte concrètement vos obligations est le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, adopté par le décret 991-2025 et publié à la Gazette officielle du Québec le 30 juillet 2025. Il est entré en vigueur le 14 août 2025.
Ce règlement compte quatre sections :
- Section I : le carnet d’entretien (articles 1 à 6)
- Section II : l’étude du fonds de prévoyance (articles 7 à 9)
- Section III : l’attestation du syndicat (article 10)
- Section IV : la protection des acomptes versés à l’achat d’une fraction neuve (articles 11 à 13)
La Loi 16 elle-même a par ailleurs été modifiée par la Loi 31 avant son entrée en vigueur, et ce sont ses articles 149 à 157 qui fixent les mesures transitoires, donc les échéances qui vous concernent directement.
Les trois obligations qui touchent tous les syndicats
Le régime repose sur trois documents qui s’emboîtent. Comprendre leur ordre logique évite de payer deux fois pour le même travail.
| Document | Rôle | Fréquence |
|---|---|---|
| Carnet d’entretien | Décrit le bâtiment, ses composantes et les travaux à prévoir | Mise à jour annuelle par le conseil ; révision par un professionnel tous les 5 ans |
| Étude du fonds de prévoyance | Chiffre ces travaux et détermine les sommes à capitaliser | Nouvelle étude au moins tous les 5 ans |
| Attestation du syndicat | Communique l’état réel de la copropriété à un acheteur | Sur demande, dans les 15 jours |
L’ordre compte. L’article 8 du règlement prévoit que l’étude du fonds de prévoyance s’appuie sur la description contenue au carnet d’entretien. Autrement dit, le carnet est le socle technique de l’étude. Commander l’étude sans carnet, c’est demander à un professionnel de chiffrer des travaux qui n’ont pas encore été inventoriés.
Quelles sont les échéances exactes ?
C’est le point sur lequel circulent le plus d’informations approximatives. La date de conformité n’est pas le 14 août 2028, mais bien le 15 août 2028 : l’article 151 de la Loi 16 accorde un délai qui expire le lendemain du troisième anniversaire de l’entrée en vigueur.
| Situation du syndicat | Échéance |
|---|---|
| Assemblée extraordinaire de transition tenue plus de 30 jours avant le 14 août 2025 (la très grande majorité des copropriétés) | 15 août 2028 |
| Assemblée de transition tenue entre 30 jours avant et 90 jours après l’entrée en vigueur (copropriétés nouvellement constituées) | Le promoteur fournit l’étude dans les 6 mois de l’assemblée de transition |
| Attestation du syndicat | Déjà exigible depuis le 14 août 2025 |
Une reconnaissance d’équivalence à ne pas manquer
Si votre syndicat a été prévoyant, il peut avoir déjà rempli son obligation sans le savoir. Le législateur reconnaît les carnets d’entretien et les études réalisés dans les deux années précédant l’entrée en vigueur, soit depuis le 14 août 2023. Lorsqu’un tel document respecte les exigences réglementaires, il peut valoir pour cinq ans, voire dix ans dans certains cas prévus au règlement.
Attention toutefois : l’équivalence n’est pas automatique. Seule une analyse du document au regard des exigences du règlement permet de confirmer qu’il est admissible. Une étude de 2024 qui ne couvre que 20 ans, ou qui ne détaille pas les calculs, ne passera pas le test.
Qui a le droit de produire ces documents ?
Le règlement ferme la porte aux improvisations. Le professionnel doit remplir trois conditions cumulatives : appartenir à un ordre professionnel reconnu, exercer dans un domaine pertinent, et être indépendant du syndicat.
- Pour le carnet d’entretien : Ordre des ingénieurs du Québec, Ordre des architectes du Québec, Ordre des technologues professionnels du Québec, Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
- Pour l’étude du fonds de prévoyance : les quatre mêmes ordres, auxquels s’ajoute l’Ordre des comptables professionnels agréés (CPA).
L’exigence d’indépendance est stricte : le professionnel ne peut être administrateur, gestionnaire, copropriétaire ou occupant de l’immeuble, ni le conjoint d’une de ces personnes. Un copropriétaire ingénieur ne peut donc pas signer l’étude de sa propre copropriété, même bénévolement.
Ce que la Loi 16 change pour l’argent du syndicat
L’étude ne se contente pas de recommander un montant : elle enclenche des obligations financières.
- Les contributions au fonds de prévoyance doivent être ajustées à la recommandation de l’étude, au plus tard 30 jours après l’assemblée annuelle qui suit son obtention.
- Lorsque le fonds accuse un retard, le syndicat dispose d’un maximum de 10 ans pour le renflouer.
- Lorsqu’un promoteur néglige de fournir le premier carnet et la première étude, les contributions doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble.
Ce délai de dix ans est une bonne nouvelle mal comprise. Beaucoup de conseils redoutent qu’une étude révélant un déficit important déclenche une cotisation spéciale immédiate. Ce n’est pas le mécanisme prévu : l’étalement sur dix ans existe précisément pour absorber le choc.
Diffuser les documents : une obligation distincte
Obtenir le document ne suffit pas. Une fois le carnet ou l’étude en main, le syndicat doit le rendre disponible aux copropriétaires dans un délai de 60 jours, ce qui suppose son dépôt au registre de la copropriété. Et si une assemblée se tient à l’intérieur de ce délai de 60 jours, le document doit être remis aux copropriétaires avant la tenue de cette assemblée.
Par où commencer, concrètement
- Vérifiez ce que vous avez déjà. Un carnet ou une étude postérieurs au 14 août 2023 méritent d’être analysés sous l’angle de l’équivalence.
- Commandez le carnet d’entretien en premier, puisque l’étude s’appuie dessus.
- Validez l’indépendance et l’ordre professionnel du prestataire avant de signer.
- Planifiez le budget d’assemblée en tenant compte de l’ajustement des contributions qui suivra l’étude.
- N’attendez pas 2028. Les professionnels autorisés sont en nombre limité et les carnets d’appel se remplissent à mesure que l’échéance approche.
Questions fréquentes
Les petites copropriétés sont-elles exemptées ?
Non. Aucune copropriété divise n’est exemptée. Un aménagement existe cependant : la révision du carnet d’entretien peut se faire tous les 10 ans plutôt que tous les 5 ans lorsque la copropriété compte 8 parties privatives ou moins, qu’il n’y a pas de parties communes dans le bâtiment, ou que celui-ci ne dépasse pas 3 étages.
L’étude doit-elle vraiment couvrir 25 ans ?
L’article 8 du règlement impose un horizon d’au moins 25 ans. Il s’agit d’un plancher, pas d’un plafond. Plusieurs composantes, comme certaines membranes de toiture ou des fenêtres de qualité, dépassent cette durée de vie, et un horizon plus long répartit plus équitablement les coûts entre les générations de copropriétaires.
Notre gestionnaire peut-il rédiger le carnet ?
Non, sauf s’il est lui-même membre d’un des ordres visés et qu’il est indépendant du syndicat, deux conditions qu’un gestionnaire mandaté par la copropriété ne remplit généralement pas, puisque le règlement exclut explicitement le gestionnaire.
Que risque un syndicat qui ne se conforme pas ?
Le premier risque n’est pas une amende, mais la responsabilité des administrateurs et le blocage des transactions. Sans étude à jour, l’attestation remise à un acheteur sera incomplète, ce qui expose le syndicat à des recours. Les institutions financières, de leur côté, examinent de plus en plus la santé du fonds de prévoyance avant d’accorder un financement.
Sources
- Gouvernement du Québec, Mesures applicables aux copropriétés divises
- Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, décret 991-2025, Gazette officielle du Québec, 30 juillet 2025
- Loi 16 (2019), articles 149 à 157 (mesures transitoires) ; Code civil du Québec, articles 1070, 1071, 1106.1
Notre firme, Groupe Darheim, publie de son côté ce que ses ingénieurs constatent sur le terrain avant l’échéance.
Cet article présente le cadre réglementaire à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Groupe Darheim réalise des études de fonds de prévoyance et des carnets d’entretien conformes au règlement. Parlons de votre échéancier.
